在房价问题上，请不要低估政府，也不要高估政府
发布时间：2017-10-10 来源: 李北方微信公众号 点击:
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来源：李北方微信公众号
十一长假期间，有一篇标题党文章蹭了个10万+，该文用的标题是《任志强再次放狠话：2018年下一轮房价将暴涨，不涨我提头来见！》。文章除了抱任志强这个大腿，虚构了一个观点外，内容都是转载的媒体报道。
没多久，传出了任志强辟谣的消息，大炮说自己从来没说过这个话。发表该文的公号也主动把文章给删了。
由于强有力的调控措施，2017年没有出现“金九银十”。有报道称，长假前七天，北京新建住宅网签116套，二手房网签27套，均是2009年以来的历史最低值；上海网签新建住宅178套，相比去年同期，跌幅为78%。一二线城市房市普遍降温。
但三四线城市的房价还在上涨。
上述标题党文章据说非常受房地产中介人士的喜欢，是他们在猛劲儿地转发。中介在房价上涨中有直接的利益，他们乐于传播这样的论调并不奇怪，大众普遍怎么看待房价走势呢？
需要看到，“2018年将迎来下一轮房价暴涨”这样的说法与大众的心理预期是有共鸣的，大家基本上也是这么想的。相对保守的看法也是这样的：房价就算不涨了，也肯定不会跌。为什么呢？他们会说，政府不可能允许房价跌的。
基于这样的判断，推论便是，什么时候都可以买房子，什么时候买都是合适的时机。这其实就是任大炮一贯的观点。
也就是说，一二线房地产市场的降温确实是调控的结果，房屋成交量下降，是因为限购限售，市场预期没有变。一二线涨不动，三四线接棒涨，也是预期坚挺的证明。
在当下，市场上的主流情绪仍然是，等着政府放松调控，迎接下一轮房价上涨。
房价在未来会怎么走？这不好判断，因为这取决于参与游戏的多方的行为选择——政府的确是起最重要作用的那个影响因子——房价走势将是合力的结果。
我现在敢于做判断的是，当前弥漫着的关于房地产市场的主流看法是站不住脚的，因为它内在包含着相互矛盾着的两个预设。所以，什么是对的我不知道，但我知道“房价只涨不跌”的论调一定是错的。
小时候听单田芳的评书《白眉大侠》，里头有一招非常厉害的武功叫“八步赶蟾”：先是原地蹿起一丈多高；紧接着，左脚一点右脚面，再蹿一丈多高；然后，右脚一点左脚面，又蹿起一丈多高。这种武功招式当然是不可能存在的，“房价只涨不跌”论的推理跟该招式的逻辑是一样的，故而是不可能成立的。
我来具体解释一下。
认为房价会一直涨不会跌的人，在等着调控措施的松动，他们根据历史经验判断，政府的调控都是阶段性的，政府只是不希望房价涨得太快，等到房价走势平稳了，或者GDP数据不好看了，就会放松或者取消调控措施。到时候，房价就会出现新一轮报复性上涨。
这样的逻辑，有“低估政府”的嫌疑的。这里对政府的“低估”包括两个方面。
第一是对政府在政治上的决心的低估，认定“房住不炒”原则的提出跟以往的“遏制房价过快上涨”的表态一样，只是场面话，不会来真的。但是，中国目前已经进入了新的政治周期，当家人跟从前不一样了，最高层的政治定力与以往不同。看不到这一点，可以说是犯了经验主义的错误。
第二是对政府管理经济的能力的低估，赌政府永远无法摆脱对卖地炒地价的增长模式的依赖。这等于无视政府近年来在推动创新发展、产业升级以及通过“一带一路”战略在世界范围内寻找更大的发展空间的努力。
其实，在过去的数十年里，中国政府一直被低估，最典型的低估要属形形色色的“中国崩溃论”。“中国崩溃论”的核心就是不相信中国政府有能力掌控国家，所谓“中国崩溃论”其实就是“中国政府崩溃论”。但这么多年下来，中国（政府）没有崩溃，“中国崩溃论”倒是崩溃了。
低估中国政府会付出代价，这也是多年积累下来的一条经验。可是，“房价只涨不跌”论者看不到这条经验，他们只是按自身的喜好，记住了政府在房地产调控上不断食言的经验。所以说，他们的经验主义也只是片面的。
“房价只涨不跌”论者还有另一种表现形式，就是认为政府不会允许房价下跌，所以房价不会下跌。房地产市场崩溃会连累银行，会引发大规模危机，所以呢，如果房价真下跌了，政府就会采取措施，再把房价吹起来。
这里面同样包含着一个一厢情愿的预设，那就是中国政府是万能的，只要政府不想让房价跌，房价就不会跌。这是“高估政府”了。
中国政府没有一些人想象的那样无能，也没有一些人想象的那样无所不能。中国的房地产市场尚未经历过下跌周期，但股灾总是发生过几次了，股灾发生的时候，政府也出手介入，也不希望股市下跌得太厉害，有用吗？事实表明，没什么鸟用。政府要是那么厉害，还有治不了的股灾吗？
我一直强调说，当前的房地产市场是一个心理游戏，因为太多的人认为房价会永远涨，所以房价才一直在涨。房价早就跟真实的居住需求没多大关系了，也不是靠“刚需”在支撑，拿“刚需”说事儿是自欺欺人罢了。
房价的坚挺源于房价只涨不跌这一预期的坚挺。因为经历过多次“越调越涨”，积累起来的预期是非常坚固的，以至于出现了太阳从西边升起一类的怪现象。比如2015年推出的“房地产去库存”，在任何行业任何领域，库存太多了，想去库存，都得通过降价甩卖来实现（事实上该政策刚出台的时候，也有过忽悠地产商主动降价的呼声），唯独房地产行业的去库存，竟然导致了房价的又一轮猛涨，有的地方房价还翻番了。这种违背常理的事情，正是房地产市场病入膏肓的证明。
世界上没有永远上涨的市场。如果认为房子会永远涨价，那肯定是脑子出了问题，因为这连自然规律都违背了。
现存的房价会一直涨的心理预期的确是政府造就的，尤其是先调控再放水的几次反复。既然预期已经形成，那么政府只要继续按老套路玩，房价的确可以接着涨下去。但这条路的尽头在哪里呢？只会是政府透支掉所有的信用，自己崩溃了。
反之，如果政府不想把自己玩死在房价上，还想长期执政的话，就要改变这个趋势。也就是说，当前这一轮调控不大可能再像以前那样反转了。
我相信政府也不想让房价跌下来，最理解的结果是维持在目前的高位，不再往上走，也不下来。但这是不可能的。
不是东风压倒西风，就是西风压倒东风，刮风是绝对的，没风是相对的，短暂的。房价也是这样，不是在上涨通道，就是在下跌通道，不涨不跌的相对平稳只能短期存在。
道理不复杂，只要政府在一定时间内不再次自食其言，房地产市场的僵持局面持续足够久，久到足够多的人认为，房价的历史高点已到（已过），市场预期扭转，房价就会掉头向下。
当房价进入下跌通道，政府就算不想它下跌，还能轻易地就再将其扭转回来吗？
时来天地皆同力，运去英雄不自由。政府也只能顺势而为。
在什么条件下，关于房价只涨不跌的心理预期才会改变？这就要看前面提到的政府的政治定力了，是不是能够克服房地产带来的瘾，在经济增长乏力的时候能不能顶住不放松调控力度。
鉴于房价多年持续上涨，以及政府此前在调控方面多次自食其言的历史，这个僵持的局面将维持相当长一段时间。是多长，无法预估。
需要注意，房地产市场上真实的供求关系并不是现在呈现出来的样子。有些人手上囤积了大量的房产，这些房子都是潜在的供应，现在他们并没有抛售的欲望，是因为还在等着房子继续增值。在关于房价的预期扭转后，这些房子（到底有多少不清楚）都会拿出来抛售的，房地产市场上的供应量有可能瞬间激增。
有人认为，那些房叔房婶们手上囤积的房子大部分成本价很低，是房价暴涨前买的，房价哪怕腰斩了，他们还是挣钱的，所以不必担心他们急于抛售。这是错误的假定，我们要分析人的心理，房价只要相对于最高点跌了，就是“贬值”了，没有人会根据成本价来算账的，也没人坐视房子“贬值”而无动于衷。
有人认为，除了房产，没有好的投资渠道，房子卖了，钱不知道拿去干嘛，所以房价跌了也不会有人抛房子。投资渠道少不是问题，可以创造，只要有钱，什么都可以炒。就算没的炒，及时割肉把钱拿在手里，也比坐视房子“贬值”的好吧？
那中国人喜欢买房子来为房价永远涨背书，也是扯淡的。喜欢买房子是瞎说，喜欢房子涨价才是真的。
重要的话再重复一遍，我不知道房价未来会怎么走，我只肯定“房价只涨不跌”论是错误的。你不能同时既假定政府是无能的，不吹房价就玩不转，也假定政府是万能的，想让房价涨就涨，想让房价定住就定住。
无法对房价的未来走势进行判断的原因是不知道政府到底会怎么样，不确定“房住不炒”是不是又是说着玩玩的。这是最大的不确定因素。但让我押一边的话，我会押政府这次会说到做到，坚持到底。
“房价只涨不跌”论者会输到当裤子，在那些入市晚、持有成本高、杠杆率高的玩家中，会有人跳楼的。
但政府看起来有点过度自信了，仿佛认为可以使一招葵花点穴手就把房价定住，推“公有产权房”就是一个自信的证明。但政府应该明白，房价只要不再涨了，就意味着历史高点到了，就意味着逃顶，就可能意味着泡沫破裂。要做好房地产市场崩溃的预案。
如果觉得这个结果太可怕，就放松调控，再托房价，那就得做好自身崩溃的准备。
两杯毒酒总得选一杯。出来混，难道不用还的吗？
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任志强再次放狠话： 2018年下一轮房价将暴涨，不涨我提头来见！
来源：每日财经网
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近日，在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上，任志强与张维迎等经济学家对2017年房价展开了一次深刻的探讨。在此次研讨会上,任总的核心论断是：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。
任总主要从供应和需求两个方面佐证了他的观点：
❶ 供应端：土地供应已经连续两年下滑
任总表示：2015年土地供应就是负的33%，很多城市土地已经出现短缺，包括上海和北京。
2016年，政府的土地供应继续下滑，部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出让收入是800多亿。而15年是多少？1960亿。去年才到前年的差不多40%。张胡子
而土地是两年开工，所以它15年和16年连续2年的土地供应负增长将影响到未来城市的库存。
小编翻看了一线城市的库存量，确实触目惊心。目前一线城市库存平均已经只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准。
如果一线城市不再建房，不出6个月，市场上将没有新房库存，这样房价怎么会不涨。当然这是最极端的情况，我们现在的销售的房子和竣工的房子的比例到底是什么关系？
任总给出的数据是1:2.12。什么意思呢？平均每竣工了1套房，就卖了2.12套，按照一线的6个月库存，这么个调控法，等到无房可卖，房价肯定要出大问题。
❷ 需求端：一线城市人口还将继续飙升
目前，因为土地稀缺，部分一线城市已经在限制人口，比如北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”。
并且市里给各个区还下了任务，区里就把任务分割给了管辖下的各个企业，但结果却收效甚微。
这是必然的，一线拥有更好的教育，更好的医疗，以及更好的前景，“把人轰走，你轰得走吗？”
人往高处走是人的天性，不然人类早就灭绝了。这样违背人性的计划注定必然失败！
世界历史上，早就无数次的证明限制人口根本行不通。
早在东京还是1200万人口的时候，当时就跟北京一样，下决心把人口控制住，于是就发展东京的卫星城市，修了条高速铁路，说半小时就能到大阪，大家去大阪生活吧。
结果路是修好了，东京人不但没去大阪，反而大阪的人全都跑到东京来了，现在东京多少人了呢？3750万。
只要人口还在源源不断的往一线城市涌入，房价怎么会不涨呢？
信志强住洋房，听牛刀住牛棚
这些年，在国内市场上，由于任总屡测屡中，他俨然已经成了像神一样的人物。
2010年，中国楼市成为一道分水岭。在市场上看空论大行其道的时候，任总却发表了房价必涨论，并扬言：“你们还是别当傻瓜了，把幻想放下去吧！”
结果,2010年房价暴涨。全国平均涨幅9.9%，而北京更是暴涨了42%。
2015年，任总再次发表房价暴涨论：“由于限购政策，2013年和2014年土地供应量减少，2015年房价还将上涨。”
当有人问任总到底该不该买房时？任总对这个老生常谈的问题显然是不耐烦了，回到：“都问了十几年了，还在问。不要等，有钱该买房就买房。”
事实证明，任总再次一语成箴。2015年随着限购政策的解除，一线城市像压抑已久的火山，突然喷发。其中，深圳更是跳涨50%，随后北京、上海轮番上涨，并蔓延至二线城市。
看来，只要是任总一开金口，我们务必要非常重视。
这十多年，他说的话有些虽然非常刺耳，很多老百姓不爱听。但听他话的人，财富早就上一台阶了。张胡子
只要M2在涨，房价必然上涨
那为什么这些年我们的调控政策一直失灵呢？为何我们每次调控完之后就会报复性反弹呢？包括这次任总何以如此自信，坚信下轮会涨得更高。
我总结出来大概有以下几种：
一、由于M2的高速增长，比如2009年的27.7%，以及目前放缓的11.3%，致使资金没有更好的地方储存，大家只能堆积到房产。
经济好时，GDP高速发展，M2飙升，大家最好的选择是买房。经济不好时，政府要基建，M2也会飙升，大家最无奈的选择还是买房。
而国内的资金去向就那么几类，除了房产，确实没有更好的选择。
比如：放银行那肯定是亏损的，如果M2是11%，银行只有5%，那每年资金就会贬值6%。
股市也是差强人意，一赢二平七输，多少英雄都在股市折戟，不要说保值了，能活着出来都不错了。
信托就更不用说，拿着8%的利息，不仅没有干过M2，每天还过得提心吊胆，夜不能寐。
大家全民买房，这么大的需求量，房价当然很难压下来。可以说只要M2是增长的，我们的房价就会长期向上。
二、只要政府调控房价或者房价向下，开发商就会谨慎拿地，一旦以后库存不够或者政策放开，需求就会爆发式增长。
这也就是任总会说下一轮会比这一轮涨更多的原因。因为这轮调控对房地产的打压太惨绝人寰了。张胡子
房企的各路资金通道被毁后，目前的房企钱都没有，还靠什么拿地，靠什么建房。即使政府土地供应量上天，没有人买地，那都是徒劳。
这轮调控有数据显示，国内的房企上市公司在国内借不到钱的情况下，已经集体选择借入高风险的美元。选择这种饮鸩止渴的方式融资，可见国内房企资金链已经多紧张。
最后导致的结果就是，在今年1月份，国内40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出现了中心土地流拍。
所以，政府打压得越狠，房企资金链越困难，就越不可能拿地建房，库存就会更少。下次房价就会涨得越多。
一方面，为了躲避货币贬值，我们对中心地段的需求在源源不断的上涨。一方面，政府打压楼市，房企不再拿地，致使库存告急。
双重夹击下，只要政策放开，或者说库存到了某个临界值，房价就会如火山一样喷发，无法抑制。这也就是为何任总能这么有底气的说，房价下一轮将比这轮涨更多的原因。
如果是真正的刚需，小编也建议，只要资金链别太紧张，政府每次打压楼市可能都是上车的好机会。
(责任编辑：总编办)
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