中国楼市见顶出现暗示信号

---

导语：在中国房地产开发投资市场见顶的今天，全球还有哪一个国家能够形成与中国房地产市场同等的开发投资规模？



作为中国经济增长的重要引擎，楼市似乎已从持续一年的下滑中复苏。

中国经济学家、全国政协委员厉以宁表示，中国经济中房地产业的作用是不可低估的。没有房地产带动，经济增长的拉力是不够的。如果说经济发展中有一个大的机车在前面跑，那就是房地产。不要一谈到房地产就说泡沫，实际上今天仍然要振兴房地产。

财政部财政科学研究所原所长贾康则表示，目前中国城镇化实际水平还不到40%，要一路发展到70%，在这个高速发展阶段里，房地产业必然是一个支柱产业。

据中国人民银行7月22日发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》，数据显示，今年1-6月，个人购房贷款增加1.12万亿元，同比（比上年同期）多增1767亿元，这也是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。

截至今年6月末，个人房贷余额12.64万亿元，同比增长17.8%，增速比上季末高0.2个百分点，比各项贷款增速4.4个百分点。

商品房销售面积增速明显，房企“库存”数据连降。据统计局数据显示，，住宅销售面积增长4.5%，商业营业用房销售面积增长3.5%。商品房销售额34259亿元，增长10.0%，增速提高6.9个百分点。其中，住宅销售额增长12.9%。这是自2014年1月份至今首次出现正增长。

中国国家统计局公布的关于6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示，70大中城市房价环比上涨的个数继续增加，一线城市领涨全国。其中，上海新房价格同比增长10个月以来首现“转正”。

数据显示，6月份70大中城市房价环比上涨的个数继续增加，涨幅略有扩大。6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有27个和42个，分别比上月增加了7个和5个；下降的城市分别有34个和20个，分别比上月减少了9个和8个。

一线城市依然是房价上涨的“领头羊”。在新建商品住宅价格方面，深圳以7.2%的环比涨幅连续7个月领涨全国；上海以2.4%紧随其后，北京和广州以1.6%的环比涨幅并列第三。

同比方面，自今年2－3月，70大中城市新建商品住宅价格全面止涨后，深圳房价在4月份率先出现反弹，此后一直保持“一枝独秀”态势。

今年6月，上海以0.2%的微弱增长重回新房价格同比正增长序列。这也是上海自2014年8月以来，首次出现新房价格同比上涨。

二手房价格方面，北上广深四大一线城市同比全面上涨，其他66个城市则仍在一年前水平徘徊。

实际上，随着市场成交量的稳步上升，中国70城房价在4月份顺利完成止跌反弹的过程，终结了此前11个月环比下跌的态势。

中国国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，值得注意的是，自去年5月以来，一线城市首次出现全面上涨。

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，尽管6月份房地产市场出现了趋稳回升的苗头，但无论是住房市场销售价格、住房销售额、还是房地产市场投资，真正已见回升只是一线城市及少数二线城市。

而这样的回升或房地产市场开始好转，而这种房地产市场好转很大程度上完成取决于央行宽松的货币政策，取决于央行贷款降低到近年最低水平，取决于6月15日之前是国内股市暴涨的财富效应。

“更为重要的是三四城市的房地产去库存化还差距甚远，严重的“死城”现象到处都是。”

也就是说，当前国内房地产市场回暖仅是很表面的现象，实际上中国的房地产市场要真正的
回暖并不同一件容易的事情。因为，2013年以来的国内房地产市场的周期性调整由于政府过度救市政策突然中断。

易宪容分析，在这种情况下，房价仅是些许下跌，尤其是房价高的一线城市。如果房价不下跌，住房市场不能够由投资者为主导的市场转化为以消费为主导的市场，那么房地产市场的消费需求要想释放出来是根本不可能的。

尽管当前房地产市场增加了一些住房购买，但这些购买者除了少数是消费者之外，多数人应该是住房投资者。这些人购买的住房还是希望以更高的价格卖出去。因为，住房投资者对住房价格不会太敏感，他们所敏感的是购买之后能不能以更高的价格卖出。

所以在房价下跌时，住房投资者不会进入市场，但房价上涨时，才会进入市场，更何况有成本极低按揭贷款这个融资杠杆。所以，下半年房地产市场的趋势基本上就取决于住房投资者的预期。

最近两个月一线城市的销售突然快速增长，特别是深圳，很大程度是与股市的财富效应有关。
当上半年股市疯狂上涨时，在6月12日之前，确实有不少投资者赚得很多，尤其是深圳的居民进入创业板及中小企业板，不少小股票及题材股翻多倍的增长，其财富效应更是明显。这些居民在股市上赚了大把的钱，购买套住房根本不当回事。

深圳的房价在这种情况岂能不疯狂上涨？但是股市暴跌之后，股市的财富效应立即消失，股市的投资者要转战楼市已经不可能。一线城市的楼市能否在下半年再走好是相当不确定的。

另外，大宗商品的价格周期与中国的房地产周期也有着明显的正相关关系。

本周，主要大宗商品品种价格持续走低，已经基本回到了2009年同期水平，而黄金在走出5周连跌后，价格也回到2010年的水平。目前，市场投资者对大宗商品预期并不乐观。

自5月18日开始，伦敦金属交易所标志性品种——三个月铜期货拉开了下跌步伐。在过去的十周内，仅有一周小幅回调，其余均是大幅下跌，跌幅达18％。7月24日报收5268美元／吨。国际铜价上次出现这个价格是在2009年7月。

几乎所有的有色金属价格都遭遇了类似的暴跌，而有色金属是国际大宗商品中非常重要的组成部分。铁矿石价格在本周维持了稳定。

但过去5年长期徘徊在1000元／吨附近的铁矿石价格，现在只能勉强维持在400元／吨。而国际油价在挣扎着回到60美元之后，再次从6月25日的61美元／桶跌至7月24日的47．97美元／桶。

国际矿业巨头英美资源相关负责人已经公开表示了对大宗商品市场当前的忧虑，担心这种情况还将持续一段时间。而国际大投行们已经纷纷沽空大宗商品价格，空头气氛浓烈。

民生证券固定收益研究员李奇霖指出，如果以一个长趋势来看待大宗商品价格走势，可以观测到，大宗商品的价格周期与中国的房地产周期有着明显的正相关关系。

以CRB指数为例，在中国房地产投资高歌猛进的2003年-2004年；2005年-2007年以及在2009年四万亿投资计划期间，CRB保持持续上涨的趋势，而在房地产投资相对较弱的2011年和2014年，CRB指数是持续下跌的。

2014年楼市的急剧下滑，迫使政府再一次出手救市，房地产市场是出现了一场小阳春的：房地产政策从房企再融资的放开，到各地放松限购，到“认贷不认房”，到全货币全面宽松，再到调低二套房首付比例，政策频出、刺激不断缩短了行业衰退期的进程，不仅是一线城市，二、三线房地产销售开始企稳回升。

李奇霖认为，这一次不一样的地方在于，房地产销售反弹很大程度来自于二手房成交增加，一方面由于二手房交易非增值部分不计入GDP，二手房交易相应地对GDP的拉动作用十分有限。

另一方面二手房成交属于存量交易，并没有导致房地产库存的去化，也不能激发开发商的购地热情，因此并不能带动房地产投资。

此外，股市也在边际上拖累房地产市场，一方面体现为股市暴力去杠杆对中产阶级财富的洗劫直接制约了刚需，另一方面，股市去杠杆过程中产生的流动性需求很多也可能需要变卖房子来偿还。

如果从中长期来看，人口大周期也制约房地产周期反弹的高度，房地产开发投资的持续下行可能才刚刚开始。以22-29岁测度的婚龄刚需人口在2014年出现系统性拐点，2014年峰值为2.3亿人而到了2020年要降至1.7亿人，降幅6000万。

除此之外，房地产还面临6.8亿待售和50余亿平在建面积的压力，因此，虽然房地产销售回暖力度偏强，但库存仍持续在高位，十大城市可售套数80万套，而2012年7月房地产投资企稳时仅54万套。

易宪容也表示，目前中国房地产市场库存严重过大，已经是不争的事实。因为，早几年房地产的暴利一定会吸引更的资源进入房地产市场并生产更多的住房。即使是一线城市也是如此。
从最近一线城市土地拍卖的情况来看，为何房地产开发商又把重心回到一线城市，也就意味着房地产开发商仍然看好一线城市的房地产市场仍然是暴利的行业。

只要存在房地产暴利或高利润，那么国内住房市场的供给就会大量涌出来。根本就不存在土地资源缺乏的问题，只不过，一线城市的土地使用效率更为提升而已。这也意味着全国住房市场大量的住房库存还没有消化掉，新的住房供给又会快速增长。

在这种情况下，房地产市场库存严重过剩的问题只会更为严重而无法缓解。

李奇霖分析，关于房地产新开工可以借用2013年的数据做一个简单的测算。

《国家新型城镇化规划》称2020年城镇化率达60%左右，按2020年人口数量14.5亿计算，城镇人口为8.7亿人，比2013年的城镇人口多1.4亿人。按照人均住宅面积33平米估计，未来对住宅地产的需求为46.2亿平米，平均到每年是6.6亿平米。

2013－2020中国计划完成棚户区改造是2500万套，按每套100平方米推算为25亿平米，平均每年3.6亿平米。未来每年对住宅的需求是10.2亿平米，大幅低于2013年新开工的14.6亿平（这还未考虑2013年年底4.9亿平的待售商品房）。

此外，此前补库存对大宗商品的支持也开始减弱。4月政治局会议后，财政转向积极，房地产销售超预期回暖，对终端需求回暖预期上的改善叠加库存低位，企业开始补库存，经济步入一个小的补库存周期，这种补库存行为在边际上也支撑了大宗商品价格。

但是，如果补库存没有终端需求扩张对应，短周期的补库存行为不会超过3个月，前期的小的补库存周期也只是昙花一现，7月开始实际上继续去库存。

美国推出QE之初，在美国实体经济融资需求不足的情况下，并没有带动美国经济走强，在中国推出4万亿投资计划之际，由于中国以房地产基建为核心的增长模式有极强的融资需求，美元以外汇占款的形式流向中国，进而带动了全球大宗商品的盛世。

然而在中国房地产开发投资市场见顶的今天，全球还有哪一个国家能够形成与中国房地产市场同等的开发投资规模？李奇霖认为，在这个没有明确该结论之前，大宗商品仍将熊途漫漫。(来源：Bwchinese中文网)

(责任编辑：郑源山)