据媒体报道,我国房地产税立法初稿已基本成形,正在内部征求意见并不断完善中。主要内容包括房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定等。这意味着我国房地产税改革又将迈出关键一步。从中还可看出,改革的目的在于将调控化繁为简,以提高房地产市场政策的针对性和有效性。
税收一直是调控房地产市场的重要财政政策手段。早在1984年,国家就决定恢复征收房地产税,并将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。2011年,又决定在上海、重庆等地开展房产税征收试点。但从总体上看,我国目前的房地产税不仅内容繁复,而且调控效果也不理想。比如在房地产建设环节就涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税;在交易环节又涉及卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税等等。如此繁多的税费加重了房地产企业的税费负担,房企将大多数税费转嫁到消费者头上,更成为房价居高不下的原因之一。
再从房产税试行的效果来看,试点地区的房产税俨然成了“鸡肋”。由于征收金额少,对房地产市场几乎产生不了什么影响。比如试点以来,上海每年征收的房产税只有20亿至30亿元,四年间征收总金额还不到100亿元。重庆的情况更为惨淡,平均一年的房产税征收额仅有1亿元左右,在地方财政收入中几乎可以忽略不计。
另外,由于现行的房地产税主要是以交易环节税收为主,对保有环节的税收调节重视不够,不仅导致囤地现象严重,也不利于抑制炒房。据统计,在2013年的全部房地产税收中,建设环节收入在房地产税收收入中占35.6%,交易环节收入占54.9%,保有环节税收仅占9.5%。
根据此次房地产税立法改革的总体思路,拟把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税,增加房地产保有环节的税负,以房地产的评估值为征税基础,而土地增值税、契税等税种则暂不纳入房地产税。税改还拟制定对家庭基本需求的免税政策,同时对房地产企业持有的土地和正在开发项目征收房地产税,抑制囤地、闲置土地等行为。税则的简化和针对性提高,也有利于增强税收政策在房地产市场的调控效果。
需要特别指出的是,此次税改还将房地产税的定价权有条件地交给地方政府,这有利于充分调动地方政府的积极性,增强税收调控的灵活性。随着地方自主权的增强,地方政府将能够在一定的区间范围内根据当地的具体情况自主确定具体税率。这对使房地产税逐渐成为地方政府的主体税源,化解困扰已久的土地财政难题,具有积极的意义。
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