北京北五环外，一处有水刀拼花、拥有像帝国大厦一样屋顶的高档住宅区内，开发商撤走了三分之二的售楼员，甚至辞退了门口两位笑容甜美的礼仪，他们不再需要为这一体量庞大的住宅项目配备过多的推介人员。

广州番禺区，一位在房地产中介行业有6年从业经历的年轻人，发现同一小区又新开了两家中介网点，但激烈的竞争并没有影响他的好心情。他告诉腾讯财经《棱镜》，过去的2014年，自己每卖一套房子需要2-3个月，但过去的一个月，就卖出了5套房子，月收入突破5万元。与他合作的银行信贷员，“签字签到手软，连中午吃饭的时间都没有。”

没有人能说清楚具体是哪一天开始，中国楼市就进入了寒冬，也没有人能精确到哪一天，中国楼市就又活过来了。在由政府政策主导的中国楼市，这些变化的发生仅仅只需要数天。

中国各个地方经济体量并不均衡，而针对房地产业，由于存在大量各不相同的省级法规及楼市干预政策，每座城市的房产市场都又有所不同。

但过去一个月的结果都是一样：房地产市场正在缓慢地摆脱低谷。

5月13日，国家统计局的数据显示，在前四个月，中国全国房地产开发投资同比名义增长6.0%，前三个月这一数据为8.5%；房屋新开工面积同比降幅收窄至17.3%；商品房销售面积同比下降5.0%，较前三个月9.2%的跌幅大幅收窄。

这是一个转折性的信号，其中商品房销售面积是15个月来首次正增长，而房屋新开工面积降幅收窄则显示地方经济的引擎正在重新转动起来。

过去的2014年，中国的房地产政策持续放松，从取消限购，到放松银根，降低税费，同样的措施曾经在2009年和2012年两度刺激楼市爆棚，但这一次却哑了火。直到2015年春天，积累的政策效应突然集中爆发， 点燃楼市的“最后一把柴火”是什么？又是哪些购买力量在支撑交易的复苏？

过去的一周，《棱镜》走访北京、上海、广州等一线城市新房、二手房市场，发现支撑市场复苏的主要力量，来自于购买二套房的改善性需求；而“最后一把柴火”，则是3月底的二套房首付政策的放松。

政府的压力

中国最近一次出现经济放缓是在2008年9月，当国际金融危机全面爆发后，中国经济增速曾快速回落。

不到两个月后，中国政府抛出了四万亿经济刺激计划。此后，在全国多数城市中，房价就像发育小孩的身高一样蹿升，仅在随后的2008年11月到2009年5月半年间，全国平均房价就飙升了28.2%。

那一年，愤怒而无奈的年轻人们在网络上发起了“抵制买房”运动，他们在一些网络论坛中呼吁“拒绝房奴，珍爱生命 ”“坚持一年不买房，气煞开房商，届时抄底‘鬼城’”。然而，在此后的5年中，尽管2010年出台了前所未有的限购调控措施，解决了“房价过快上涨”的问题，但全国房地产开发投资额仍然与GDP保持了基本一致的持续上升步调。

事情起变化是在2014年春节开始。按照官方披露的数据，2014年，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%，商品房销售额7.6万亿，同比下降6.3%。

2014年7月到2015年2月的7个月中，有5个月的销售面积同比降幅超过两位数。销售的疲软传导到房价上，到2014年12月，国家统计局统计的70个大中城市，有68个城市出现新建商品住宅价格同比下降。

市场前景的悲观是全国一线和二线重点城市商品房位于高位的库存量。与北京相邻的天津市去库存周期甚至一度超过40个月，武汉市达到20个月，而通常认为的去库存安全周期应该在10-12个月间 。

当然，最终让地方政府陷入焦虑的是房地产开发投资额增长的下滑。

“2015年1-3月，全国房地产开发投资额为16651亿元，同比增长8.5%，增速较1-2月放缓1.9个百分点，开发投资同比增速连续13个月回落，且继2010年以来首次下探至个位数。”中指究在提供给《棱镜》的一份报告中称，这份报告同时披露，在前三个月房地产开发企业到位资金为27892亿元，同比下降2.9%，而1-2月为同比增长1.6%。

国家统计局的数据称，在2014全年，全国招拍挂的土地出让收入3.79万亿元，仅增长1.7%，而按照中指院的监测数据，在今年第一季度全国300个城市土地出让金总额为4068亿元，较去年同比大幅减少43%。

在2014年，中国新增房地产开发用地数量较上一年同比猛降了超过25%，总共15.1万公顷土地被用于新的房地产开发。这让背负沉重债务负担的地方政府一度恐慌，一些地级市，在公安部门的配合下，此前数年不规范购地欠下的款项被强力追缴。

迟到的反转

房地产下行压力，使得本就承压的经济增长雪上加霜。从2014年年初起，中央政府开始默认地方取消限购的行为，并且连续出台政策。2014年9月30日，央行推出“首套房贷还清再买算首套”的政策，11月22日，调降贷款基准利率0.4个百分点。

但楼市仍然低迷。相对比的是，银河证券报告回顾称，此前两次降息周期分别始于2008年9月和2012年6月，宣布降息当月楼市销量分别环比回升38%和50%。而这一次，却没有起到立竿见影的效果。

但政策的叠加效应在2015年4月开始发挥作用，中国楼市似乎将继续沿着过去20年一路高歌的轨迹上扬。

“我们这周一（5月11日）已经向北京住建委提交了调价申请，按照不同户型每平米上调3000元到5000元，幅度在10%左右”，上述高档住宅区一位售楼员告诉《棱镜》，这意味着购房者较上月将多支出40万到60万元的房款，“我们不担心销售了，总算缓过气，您今天来只有4层楼以下的房子可以选择”。

当然，这种调价更多的是一种促进销售的“威胁”策略，因为通常来说，北京住建委批准价格调整的周期至少需要两个月，而这一项目目前的剩余房量并不需要如此长的消化时间。

国有房地产开发商保利地产公司早今年前4个月实现签约金额328.58 亿元，同比下降9.73%，实现签约面积256.34 万平方米，同比下降9.84%。而该公司的一位副总经理告诉《棱镜》，4月份该公司的销售额达到160亿元，也就是说在前四个月中有近乎一半的销售额是4月份取得的。“北上广（回暖）明显”，这位负责人表示“二三线分化比较大，郑州、石家庄、合肥不错，华东一些城市不好”。

政策的叠加效应在2015年4月开始发挥作用

《棱镜》获得的一组由中国指数研究院的房价监测数据显示，在4月27日到5月3日的传统“楼市黄金周”内，北京市商品住宅成交价格在这一周成交均价为26031元/平方米，环比上涨17.08%；上海的成交均价为30150元/平米，环比上升4.56%；深圳市商品住宅整体成交均价为27289元/平米，环比上周上涨5.20%。

2015年4月前，发生了什么？

二套房的变局

在北京东五环外的一处别墅区内，最低800万元每套的联排别墅重新迎来了驾着豪车的看房者，他们在心形的游泳池边询问售楼员脚下的大理石原料是来自哪个国家。

一位年轻的售楼员告诉《棱镜》，这里的交易量暂时还没有大的变化，但看房者在过去几个月已经有明显的增多，“他们重新相信这里还有投资的价值”。

5月上旬，在《棱镜》探访的位于北京的9个住宅楼盘中，多数的楼盘售楼者们对于120平米以上的房型摇起了手指，“要么选择90平米以下的，要么选150平米以上的”，他们苦恼市场一下子对120平米左右的小三居突然提起了兴趣，而手头的房源并没有足够的供给。

上文提到的在中介机构谋职的年轻人告诉《棱镜》， 他在4月份卖出去的5套房源均为改善性住房，以大户型和复式为主，但房价相比1年前并没有涨幅。“去年，因为楼市不好，我们小区关了3家中介，最近1-2月又开了2家新中介出来”

据中介机构人员介绍，4月份的售房以改善性住房为主

在上述北五环外的高档住宅区内，一位51岁的黑龙江人告诉《棱镜》，他和妻子在5月11日为儿子在此买下了一间90平米的小三居，精装修后的价格达到5.2万元每平米，但他们相信这是购入的好时段，“这是他的第二套房子。”他说。

商业调查机构同策咨询研究部提供给《棱镜》的一组数据显示，从2015年4月上海市商品住宅成交结构来看，2.5万元/平米以上楼盘中，高均价项目成交套数占比显著提高，4万/平米以上的成交套数占比从3月的13%提高到4月的17%。

“这说明，改善型需求确实正在放量，正在发挥它的积极作用，逐渐推动上海楼市基本面出现实质性好转。”该机构咨询部总监张宏伟称。

英国《金融时报》旗下研究机构《中国投资参考》(China Confidential)在4月份走访了全国40座城市受访的300个开发商后统计出，在放松二套房首付款要求之后，有44%的开发商表示改善型客户是4月份需求的最大来源。”对于改善型需求房屋出现如此高的比例是该调查历史上没有过的。”这家机构称。

购房现场的买家寻访，以及机构的分析，都在指向：点燃楼市的“最后一把柴火”，是二套房贷的放松。

中国央行与住建委、银监会在3月30日出台了新的政策，这一政策直接将那些二套房的购买者们的购房能力拉回到2012年。首套房贷款未结清的家庭，二套房首付款从此前的七成降低为四成。此前，2014年9月30日已经出台规定，首套房贷款结清后，购买二套房时首付比例则可直接降为三成。这显示，最核心的“最后一把柴火”，在于未结清首套房贷的情况下，购买二套房首付比例从七成降为四城。

《中国投资参考》披露，在他们调查的开发商当中有43%表示，客户在4月份能够搞到首付款比例为40%至50%的房贷，而只有8%的开发商表示客户能搞到这样的房贷。

在放松二套房首付款要求之后，有44%的开发商表示改善型客户是4月份需求的最大来源，这么高的比例是该调查历史上没有过的。