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作者 ‖赫少华律师，远闻（上海）律师事务所

来源 ‖微信公号：儒者如墨

　　阅读提示：笔者根据房地产实务中遇到的相关问题，并结合最高法院、上海法院及《民事审判指导与参考》等刊登的审判观点，梳理以下九个方面的问题。

　　问题一：一房数卖的处理

　　在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人;变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。

　　对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。

　　问题二：买受人直接主张确权纠纷的相关问题

　　由于在买卖合同履行过程中，双方存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括将标的物的所有权转移给买受人。但是买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按照合同约定要求出卖人履行协助办理产权过户手续。故在买受人主张确权的情况下，应当向当事人释明法律关系，告知其可以变更诉讼请求。

　　来源：上海高院民一庭编《民事案件庭审要领(二)》

　　问题三：未经共有人同意处分共有物问题

　　上海高院：出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合法律、行政法规关于共有物处分的规定或者共有人之间关于共有物处分的约定的，如果买受人是善意的，且支付了合理对价并已经办理了房屋权属变更登记手续，可以依据物权法第106条第1款的规定处理;如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价是合理的，其他共有权人要求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　上海高院：对于房屋登记在夫妻名下，买受人与夫妻一人签订房屋买卖合同，买受人要求办理转移登记的，研讨会形成一致意见认为，夫妻一方对于共有房屋无处分权，故买受人要求办理产权登记的，人民法院不予支持。

　　上海高院：如果房屋出售时，权利登记仅为出让人一人，除非有证据证明买受人与出让人恶意串通，损害其他共有人的利益外，基于产权登记的公示、公信原则，应确认房屋买卖合同有效;如果房屋出售时，权利登记为数人，基于部分共有人不得擅自处分共有物的法律规定，一般应确认房屋买卖合同无效，但买受人有理由相信出让人有代理权，符合表见代理的构成要件，应确认房屋买卖合同有效。需注意的是，如果查明房屋已经交付买受人使用且产权已变更至买受人名下等，应尽量维持合同的效力，告知主张房屋买卖合同无效的其他共有产权人可以改变诉讼请求或另行诉讼，主张处分人予以赔偿。

　　来源：上海高院民一庭编《民事案件庭审要领(二)》

　　最高人民法院民一庭仲伟珩法官：出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《物权法》第97条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。法院可以向购房者明确释明其可以变更诉讼请求，购房者可以请求解除合同并要求出卖人承担违约责任。

　　来源：《民事审判指导与参考》2014年第1辑

　　问题四：房屋迁让的处理

　　1、与房屋迁让案件的协调

　　上海市高院民一庭：如果买受人诉至法院要求出让人或者实际居住人迁让，而出让人、前一手房屋买卖合同的出让人或实际居住人要求确认买卖合同无效的，由于对买受人取得房屋所有权所依赖的基础法律关系的有效性尚有待于审查，在相关当事人已提起合同无效诉讼后，应当裁定中止房屋迁让案的审理。

　　来源：上海高院民一庭编《民事案件庭审要领(二)》

　　2、后手买受人完成房屋产权登记后，要求在系争房屋内实际居住人员迁出如何处理

　　倾向性意见认为，从产权登记情况来看，买受人已作为系争房屋的权利人登记在册，依法应享有占有、使用、收益、处分的权利，而实际占有人已非系争房屋的产权人无权在房屋内居住使用，买受人可基于物权请求权要求对方从房屋内搬离。但在个案处理中，应注意考量房屋的实际居住人员是否享有居住房屋的权利，或房屋买卖合同是否存在虚假交易，以及房屋现实交付是否存在履行障碍等情况，予以区分处理。

　　相关类似案例：其他所有权与占有权能分离下买受人的权利救济途径分析—臧某与连某排除妨碍纠纷上诉案〔2014)沪一中民二(民)终字第433号〕

　　问题五：与借款合同纠纷案件关联问题

　　1、与借款合同纠纷的程序协调

　　上海市高院民一庭：在实践中，一些要求确认房屋买卖合同无效的原告之所以诉至法院，往往是因为债权人主张归还借款并要求行使房屋抵押权。在这种情况下，应当审查相关借款合同纠纷案件有无判决，判决结果如何。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理

　　来源：上海高院民一庭编《民事案件庭审要领(二)》

　　2、借贷关系中签订房屋买卖合同并备案登记属于非典型担保

　　裁判要旨：在当事人一方主张系房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系，且双方证据均有缺陷的情况下，应结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，判断法律关系的性质。在借贷关系成立的前提下，签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为，足以构成一种非典型担保。

　　来源：《人民司法·案例》2014年第16期;作者：梁曙明(再审审查审判长)、刘牧晗(再审审查承办法官)，作者单位：最高人民法院

　　3、名为房屋买卖实为借款担保的认定——重庆五中院判决张桌玮诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案

　　裁判要旨：名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。

　　来源：《人民法院报》2014年09月11日

　　问题六：因限贷、限购房地产调控政策影响合同不能履行房屋买卖合同纠纷的处理

　　倾向性观点：房屋买卖合同约定以按揭方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予支持。

　　房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买卖人请求解除合同，并要求出卖人返还所收收的购房款或定金的，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予支持。

　　相关类似文件：楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究----上海市第一中级人民法院研究室(2013年1月10日)，一中实务增刊

　　问题七：物权法第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定

　　物权法第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持，受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，可予以支持;受让人要求转让人承担相应民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。

　　问题八：预约合同纠纷的相关问题

　　最高人民法院认为：预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定;有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。

　　来源：《民事审判指导与参考》2014年第1辑，〔最高人民法院(2013)民提字第90号〕

　　问题九：违法建筑相关纠纷的处理

　　目前审判实务中的主流观点：对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不应受理;已经受理的，应驳回起诉。违法建筑倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害的，属于民事案件受案范围，应按照《侵权责任法》有关物件损害责任的相关规定处理。

　　来源：《最高人民法院司法观点集成-民商事卷续》