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作者：张颖律师联系方式： 13126837129、15333142777

1问：什么叫房地产登记?

答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。

2问：房地产登记主要记载哪些内容?

答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。

3问：有哪些情形的房地产不予或暂缓登记?

答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：(一)产权纠纷尚未解决的;(二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的;(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的);(四)法律、法规、政府规章规定应暂缓登记的其他事由。

4问：购买房屋不办房屋所有权证有哪些风险?

答：1)我国法律规定了没有产权证的房产是不能上市出售的;2)房产证在开发商手里，遇到不良的开发商，将房产进行再次抵押，业主在不知情的情况下，房子又被人利用了一次。如果一旦开发商破产或者倒闭，银行会对其进行资产清算和清偿债务，业主的房产由于产权证仍然在开发商手里，因此这套房产也将作为开发商的产业被清偿，这时候开发商已经一无所有，业主即使再有理由也不能从开发商那里得到任何结果;3)没有产权证，业主居住时如果房产发生意外，业主照样要赔偿。因为按照有关法律规定，房屋的所有权虽没有发生转移，但由于业主对房屋进行了占有使用，风险责任转移权到了业主头上，因此，房屋一旦遇到火灾等情况，保险公司的赔偿由开发商来领取;如果由于业主使用不当造成房屋受损，业主照样要按照有关规定进行赔偿等事宜。

5问：房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天?

答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其他登记。其中初始登记办文时间为90天，转移登记办文时间为30天，抵押登记15天，变更登记办文时间30天。

6问：申请房地产登记，可否委托他人办理?

答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，应向登记机关提交经公证的委托书。

7问：哪些房地产登记需由有关当事人共同申请?

答：通常情况下，房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。

8问：哪些房地产登记可由当事人单独申请?

答：下列情形的房地产登记，当事人可以单独申请：(1)土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记;(2)因继承或遗赠取得房地产的转移登记;(3)因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记;(4)变更登记;(5)因土地使用年期届满的注销登记;(6)因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产证书等其他登记。

9问：法律规定共同申请，一方当事人不配合，另一当事人该怎么办?

答：应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处以罚款。登记机关经审查认为符合登记条件，可迳为登记。

10问：什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项?

答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项：(一)当事人对房地产不拥有合法权利的;(二)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的;(三)登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。

11问：什么叫“确权”?

答：确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。

12问：《房地产证》主要记载哪些内容?

答：现在所发的《房地产证》，主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号;土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限;房地产的名称、栋号、房号、建筑面积等。

13问：未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》?

答：未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处理该房地产时必须符合有关法律规定。

14问：什么叫房地产初始登记?

答：房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。

15问：哪些情况应申请初始登记?

答：(1)通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完成用地手续后三十日内申请土地使用权初始登记;(2)在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物的，自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内应申请房地产初始登记。已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。

16问：如何查证《房地产证》的真实性?

答：可通过以下两种方法进行查证：(1)拿《房地产证》到规划与国土资源局查询，看是否已有登记记录，《房地产证》号、房地产坐落位置是否属实;(2)注意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。要注意印章的使用日期及字体。

17问：查阅产权档案有什么规定?

答：可以查阅房地产权档案的组织或个人为：(1)产权证书上记载的权利人;(2)依法行使有关权力的司法机关、行政机关工作人员;(3)受权利人委托代理房地产有关事务的律师及有关人员;(4)作为抵押权人的银行、拍卖行授权的工作人员。

18问：什么情形属于房地产变更登记?

答：下列情形属于房地产变更登记：(1)房地产使用用途改变的;(2)权利人姓名或名称发生变化的;(3)房地产座落名称或房地产名称发生变化的;(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的。

19问：申请变更登记应提交什么文件，办理变更登记时需缴纳什么费用?

答：(1)《房地产变更登记申请书》;(2)房地产权利证书;(3)改变房地产用途的，应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书，需补交地价的，还应提交付清地价款证明;改变权利人姓名或名称的，应提交行政主管机关批准的文件;个人的提交公安部门证明;企业法定代表人变更一般不需办理变更登记，待权属发生转移时，同时提交变更证明即可;(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的应提交有关部门证明。

20问：哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记?

答：(1)向开发商购买的商品房(包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房);(2)企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房;(3)市、区住宅局出售的福利房、微利房。

21问：购买二级市场商品房后，何时可以申请办理《房地产证》?

答：通常情况下，只有商品房项目办理了房地产初始登记后，小业主才能顺利地领取《房地产证》。也就是说，只有开发商按要求将商品房项目有关初始登记材料上报登记部门，按规定交纳有关税费并经登记部门按程序审批核准后，初始登记才算结束，小业主才能办证。因此，并不是开发商一提交商品房项目的资料后，小业主就可以申请办理《房地产证》。

22问：如何办理二级市场转移登记手续?

答：办理二级市场转移登记需提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》;(2)身份证明;(3)房地产买卖合同;(4)付款发票和付清房款证明。办理二级市场转移登记一般由开发商统一办理，也可以自行到产权登记部门办理。

23问：拆迁赔偿房如何办理《房地产证》?能否转让?

答：拆迁赔偿的房地产，原则上按被拆房地产的性质进行登记发证。办理时应提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》;(2)身份证明;(3)经规划国土部门或旧城改造办见证的拆迁赔偿协议书;(4)补偿与被拆迁房地产有差价的，差值部分应提交补差发票复印件及开发商出具的付清差价款证明。

拆迁赔偿房的登记价，一般按新建房的建筑成本登记;补交差价的，差价计入登记价。拆迁赔偿房属于商品房地产的，发红皮《房地产证》，可以;不属于商品房的，发绿皮《房地产证》，不能转让。

24问：安居房分为哪几种?

答：安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

25问：具备什么条件，才可以申请安居房的全部产权?

答：购买了安居房且同时满足下列条件的业主，可到住宅管理部门申请办理取得安居房全部产权手续。(1)已办理了《房地产证》(绿证);(2)所购安居房无产权纠纷;(3)权利人和共有人与住宅管理部门档案记录相符;(4)所购安居房不需补差。

26问：未满足以上条件的，如何申请?

答：凡未满足申请条件的，必须在办理相应手续后才能申请安居房的全部产权。(1)未办理《房地产证》的，到登记机关申请办理后，方可申请;(2)有产权纠纷的，需待纠纷解决后才能申请;(3)权利人和共有人与住宅局档案记录不相符的，需依据有关规定办理变更登记后方可申请;(4)需要补差的，补差后才能申请。

27问：公房上市需要哪些手续?

答：满足申请条件的业主到住宅管理部门领取并填写《申请取得安居房全部产权审核表》;获批准后，则可领取政府住房制度改革办公室批复;申请人凭批复及有关资料到房地产登记机关办理产权登记手续。

28问：办理安居房换证或换证与转移登记同时进行产权登记的，需要提交哪些材料?

答：办理安居房换证，所需提供的资料：(1)安居房换证登记申请书;(2)《房地产证》;(3)房改办批复;(4)申请人身份证明。

办理安居房换证与转移登记同时进行的，所需提供的资料：(1)安居房换证登记申请书、房地产转移登记申请书;(2)《房地产证》;(3)市房改办批复;(4)申请人身份证明，如转移时买方为单位的，还需提交企业法人营业执照复印件，非企业的提交单位成立批文和负责人任命书复印件，法定代表人证明、委托书，法定代表人、委托人身份证复印件;(5)经公证的房地产买卖合同。如属赠与、继承、交换情况的，则需先换证再进行转移登记。

29问：办理安居房换证或换证转移登记同时进行产权登记的，需要缴纳哪些费用?

答：安居房换证登记的，应缴纳以下税费：(1)按房改购买价计交1%的国有土地收益金;(2)登记费，个人50元，单位80元;(3)按登记价计交0.5‰的印花税及每本证贴5元印花票。

安居房转让的，应缴纳以下税费：(1)销售营业税，按(销售价-原价)的5%，售方缴纳，国土部门代收;(2)城市建设维护税，按营业税税额的1%，售方缴纳，国土部门代收;(3)印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收;(4)登记费，个人50元，单位80元买方缴纳，国土部门收取;(5)契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。

30问：房地产开发企业应当怎样帮助房屋买受人办理所有权登记?

答：商品房销售管理办法第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

办法第四十一条规定，房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

31问：开发商在什么情况下承担未办产权证的违约责任?

答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。