【案情】2012年3月，原告甲公司与被告乙公司、张某因民间借贷发生纠纷，甲公司诉至法院，经法院主持调解，双方达成调解协议，乙公司、张某对该笔借款承担偿还责任。后因两被告未能按照协议内容履行给付金钱义务，甲公司向法院申请强制执行。执行过程中，根据甲公司的申请，法院查封了被告张某与其前妻谢某夫妻关系存续期间唯一的一套房产，该房产登记在张某名下。对于该房产，被告张某与谢某已于2008年9月在民政部门备案的离婚协议书约定归女方所有。谢某主张，其与被告张某在上述借款行为发生时早已离婚，借款系被告张某离婚后新产生的个人债务，离婚协议中已明确约定房产归女方所有，故法院不能查封涉案房产，遂向法院提出执行异议，请求法院中止对该房产的执行。

【审查】法院经审查认为，虽然所查封的房产未按照协议内容登记在谢某名下，但张某与谢某离婚时已将涉案房产协议约定归谢某所有，因此不能用于偿还张某离婚后对外所欠的个人债务，遂裁定中止对涉案房产的执行。

【评析】本案争议的焦点是，离婚协议中约定的不动产归属，是否可以直接引起物权变动。

第一种观点认为，不能直接引起物权变动，法院可以执行涉案房产。理由是，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该条规定明确了我国物权法对房产的归属采取登记主义，即以登记生效为唯一权利转移要件。本案中，张某与谢某虽然协议离婚并约定房产归谢某所有，但未按照法律规定办理过户登记，故物权不发生变动，张某与谢某的约定只对他们具有约束力，不具有对抗协议之外第三人的效力，涉案房产仍然为张某与谢某的共同财产，法院可以依法查封。

第二种观点认为，可以直接引起物权变动，法院不能执行涉案房产。理由是，张某与谢某离婚时对财产进行了分割，约定房产归谢某所有，尽管所查封的房产由于未办理房产过户登记，仍登记在张某名下，但事实上该房产已经随着离婚协议的约定归谢某所有，离婚协议中对于不动产的归属分割，能够直接引起物权变动。该房产已经不是夫妻共同财产，不能用于偿还张某离婚后个人所负的债务，法院应予解除查封。

笔者同意第二种观点，理由如下：

《中华人民共和国物权法》是维护国家基本经济制度，维护市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人物权的一项基本法律制度，立法基本精神是从维护交易秩序稳定的角度出发，以成文法的形式将市场经济下的部分混沌交易予以规范，以减少或避免因失信交易、欺诈交易等不规范行为带来的经济秩序混乱。具体司法实践中，对法律条文的把握适用，应本着立法的基本精神，从“保护什么”的角度考量，作出不违背法律明文规定、不与法律隐形精神相悖的司法裁判。

对物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，如何理解与适用，即登记是否为不动产物权变动的生效要件？笔者认为，从法律条文表面看，可以这样理解，但结合该法律的立法本意，浮于表面上的理解似乎不太全面，机械地套用法律条文似乎有失公允。物权的变动，要更多地尊重当事人的意思自治，更多地彰显法律原意和立法初衷。

一是登记并非不动产物权变动的唯一生效要件。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从该条规定可以看出，未办理物权登记的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是有效合同，即意味着不动产物权设立、变更、转让和消灭的合同一经成立生效，不受物权是否办理登记的影响。

二是不动产物权登记具有衍生附随性。不动产物权变动的内容依附于债权等合同的存在，二者是从属关系。如果引起物权变动原因的债权等合同无效或者被撤销，导致不动产物权变动的基础不复存在，依照我国民法通则和合同法的相关规定，合同无效或者被撤销必然引起返还财产的法律后果，即债权等合同无效或被撤销，因其产生的不动产物权变动的法律后果必将无效或被撤销，因此，不动产物权变动的效力是否发生，只取决于产生物权变动行为的债权等合同是否有效。债权等合同一经成立生效，物权即发生变动，否则，不发生物权变动的效果。

三是排除恶意的合意直接引起物权变动。不动产物权变动的依附性，导致当事人之间债权等合同形成的合意直接决定着物权变动效果的发生，物权行为除非绝对的独立。一份具有当事人“善意”合意内容的合同只要合法有效，在没有第三人介入的情况下，不动产物权变动效果的发生是不存在任何法律障碍的。法律本意所保护的是“善行”，所倡导的是“诚信”，只要双方当事人“意思自治”，不存有恶意，法律是为其“亮绿灯”的。法律中有关未经登记不发生物权变动的规定，其实质在于通过登记赋予不动产物权的公示力和公信力，最大限度地维护交易安全，而不在于约束物权变动的当事人。登记的实质作用只是对抗第三人，而非约束当事人。

四是公示性是不动产物权登记的唯一属性。当事人之间不动产物权的变动依当事人的“合意”即产生法律效果，不动产物权变动效果无需登记即可发生。但由于当事人之间不动产物权变动的合意往往不具有公开性，多数情况下第三人无从知晓。因此，出于保护交易安全的考虑，尽管当事人之间排除恶意的“合意”直接发生物权变动的效果，但只有通过登记等公示方法向社会公开，通过公示获得社会认知，交易才会有序进行，也便于行政法上对不动产物权进行管理。因此，不动产物权登记的唯一属性就是公开对世性，与物权的变动并无必然联系。

五是未经登记的物权变动不能对抗善意第三人。根据物权大于债权的法律原则，物权发生变动而未履行登记和公示程序的，所不能对抗的是善意第三人主张的物权，而非债权。此处所指不能对抗的是善意第三人主张的物权，包含两个方面的含义：一是不能对抗第三人所取得的“物权”。物权具有绝对排他性，是对物的占有、使用、收益、处分的完全控制。相对于债权等其他权利而言，物权更是一种至高的拥有权与掌控权，其对权利的控制程度“无与伦比”，是一种“特殊”的权利，是一种能对抗其他权利的“顶级权利”。基于一纸离婚协议所“取得”的物，不能对抗第三人通过法定方式取得的物权，而不是第三人的债权等其他权利；二是不能对抗的是第三人因善意而取得的物权。我国法律保护的是诚信当事人的合法权益，对于主观上无过错方在“不知客观真实状况”的情况下，支付相应对价后应当取得的利益，法律应予保护。离婚协议中的双方约定，不能对抗的是善意第三人取得的物权，排除为规避法律责任等恶意取得的物权。

本案中，涉案房产原为夫妻共同财产，基于张某与谢某离婚协议中已将该房产分割给谢某。根据婚姻法及有关司法解释的规定，尽管法院查封的房产尚未办理产权登记手续，但张某与谢某在涉案债务发生时，早已对该房产进行了分割，张某与谢某主观上并无规避债务的故意，如果仅仅以未办理过户登记而执行该房产，实际上是用张某与谢某离婚前的共同房产来偿还张某离婚后个人所负的债务，显然不符合婚姻法的立法精神，也有悖道义。另外，张某与谢某的约定，是双方无恶意的合意，在没有第三人善意取得该物权的情况下，该约定能够直接发生物权变动的法律效果。根据物权大于债权的原则，能够对抗申请执行人甲公司主张执行的债权。

综上，法院应解除对该套房产的查封，同时应告知谢某尽快办理房产过户登记手续。