编者按：

强制执行作为人民法院的一项重要的职能，其目的在于保障债权人权利的实现。但是人民法院在执行过程中，经常涉及到需要执行被执行人的不动产存在与他人共有的情形，这一过程不可避免地要影响到其他共有人的合法权益，这就要求法院在保障债权人权利实现的同时，还要兼顾其他人合法权益的保护。而我国目前关于共有不动产执行问题的法律规范不够完善，目前主要的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条的规定，但该条规定实在过于简单，覆盖面太窄，导致在实际操作过程中，不同法院以及不同的执行人员对此条款存在不同的理解。本文结合司法实践，对共有不动产执行问题进行了剖析，并提出了意见建议，具有一定的借鉴意义。

一、共有不动产执行案件的基本现状

（一）共有不动产的界定

共有是物之所有权的一种形态，是指两个或两个以上之权利主体共同享有一个财产所有权的法律状态。各国和各地区对共有的立法不尽一致。依据我国《民法通则》、《物权法》及其他民事法律规定，共有分为按份共有和共同共有。

共有不动产指两个或者两个以上的权利主体对同一不动产享有所有权。从共有的形态看，共有不动产可以分为按份共有不动产和共同共有不动产。

（二）共有不动产的执行特点

当前涉共有不动产执行的案件呈现存在如下几个特点：

1．涉共有不动产执行的案件数量日益增多、所占比例较大。随着社会经济的发展，不动产价值的快速增长，涉及不动产的执行越来越多，与此同时，人们对不动产的占有方式也发生了很大的变化，原先一人享有一财产的形式较多，而现在许多人因为家庭、婚姻、继承或者因为经济利益而共同享有某一不动产的情形有所增加。从调查情况看，法院在处理涉不动产的案件中，以执行共有房产或土地使用权所占的比例达到了15%左右。

2．案外人异议的数量较大。案外人异议是为了保证案外人财产不受非法执行而设计的以救济案外人的一项法律制度。实践中，案外人异议制度确实发挥了一定作用，但数量并不是很多。然而，在涉共有不动产案件的执行中，其他共有人提异议的情况十分普遍。而该案外人异议的处理结果直接涉及到执行不动产的处分，故法院一般只能等待案外人异议处理结束后才能启动执行程序，严重影响了案件的顺利执行。

3．涉及共有不动产的执行对社会稳定影响大，存在不稳定因素。共有财产的执行因涉及他共有人的切身利益，实践中，共有不动产往往价值不菲，而有时被执行人除了一共有不动产外，几无其他财产可供执行。而且其他共有人亦主张该房屋为其唯一住房，那对该共有不动产可否执行？一旦法院对该共有财产进行执行，极易将矛盾集中法院，引发缠诉闹访。

二、共有不动产执行中存在的问题

目前，随着不动产的价值迅猛增长，不动产执行成为执行案件的焦点，共有不动产的执行也随之增多。通过案件的调查，笔者发现共有不动产执行过程中，主要存在以下三方面问题：

（一）执行共有不动产的法律依据缺乏，可操作性不强。当前我国尚无强制执行法，法院强制执行的法律依据主要是我国民事诉讼法及最高人民法院关于强制执行的有关司法解释，与执行案件受理、查封、冻结等规定相比，现行法律法规对共有不动产可否执行、如何执行则未作细致规定，实务中碰到诸多困难，法官的认识存在分歧，操作方式不统一，“摸着石头过河”现象比较普遍。具体而言，法律问题集中体现为如下五点：

第一，不动产的权属难以确定，涉案不动产是否属于被执行人及其他共有权人共有，实践中操作认定比较困难。共有不动产在执行过程中，通常反映为两种情形，一是不动产仅登记在被执行人名下，存在其他共有权人，此时该共有权人如何确定；二是不动产仅登记在案外人名下，没有登记在被执行人名下，被执行人是否属于共有权人，应如何确定，这些都是实践中容易出现的困惑和问题。

第二、不动产的共有份额如何确定。如果不动产登记簿未载明各共有人的份额时，而申请执行人、被执行人、案外的共有权人对不动产共有份额意见不一致，那此时不动产的共有份额如何确定是焦点所在。是执行法官依法认定还是要求当事人提起确权诉讼另行解决，确权诉讼的原被告如何确定？

例如，北京某机械公司诉重庆某工贸公司、方某、付某买卖合同纠纷执行案，被执行人方某名下在重庆有一套别墅，被法院查封，但该别墅的产权证登记在方某及方某之女名下，但方某父女之间的共有份额没有确定，此时，如何执行该房产，如何确定房产的份额，执行法官存在不同认识。

第三、被执行人共有的但未登记在其名下的不动产如何查找和认定？能否直接确认被执行人配偶名下的不动产为被执行人的共有不动产并纳入执行程序？实践中法院直接查找被执行人配偶名下的不动产比较少，直接执行的更少。

例如，李某与张某借款合同纠纷执行一案，申请执行人李某依据生效判决向法院申请执行，执行标的为30万元。执行法院未查到张某有可供执行的财产，但根据申请执行人提供的财产线索，发现张某妻子张某名下另有一套90平方米的房屋。经执行法院查实，本案借款纠纷发生在张某与其妻张某夫妻关系存续期间，该套房屋亦属张某夫妇夫妻关系存续期间取得的共有财产，执行法院遂对该套房屋予以查封。现申请执行人李某要求法院依法对该房屋及时评估、拍卖，以实现其债权。

实践中执行法官主要存在两种分歧意见；第一种观点认为，首先需要对该共有房产析产、分割，然后再进行司法处置。其依据是物权法第九十九条的规定，共同共有人对共有财产基于重大理由需要分割时可以请求分割；第二种观点认为，由于该房产购买于李某、张某夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共有房产，法院可直接执行未诉一方的不动产。法院最终采纳了第二种观点，直接执行了被执行人配偶名下的共有不动产。

第四、共有不动产在执行时是否及于不动产的全部，是先分割共有物然后进行执行程序，还是直接进入执行程序，共有不动产变现后，被执行人名下份额的款项进行执行冲抵申请执行人的债权，属于共有人的份额下的款项退还给案外的共有人。实践中，这两种观点各执一词。前述案例也存在这种分歧意见。

第五、案外的共有人是否对该被执行人名下不动产享有优先购买权，其权益如何保障？等等。

（二）通知共有人到庭的难度较大。被执行人难找是困挠执行法院执行工作的老大难问题之一，而在涉共有不动产案件的执行中，通知共有不动产的其他共有人到庭则又成了另一难题。实践中，由于案外的其他共有人一般与被执行人关系较为紧密，因而难免在被执行人的教唆之下，故意避而不到庭，而其他共有人又不是本案的执行当事人，法院难以查找和传唤，法院一时又无法使用强制措施，致使执行案件被长期耽搁。

（三）共有不动产的变现、腾退难度大。由于共有不动产的价值较大，又关系其他共有人的利益，因而在执行中，常遇到其他共有人抗拒执行的情况，外界干预执行的情况也时有发生。如市第二中级法院在拍卖通州区某别墅时，物业公司在被执行人的授意下，提出如有人拍买，将实施断水断电改造等措施，导致三次拍卖均流拍。即使不动产依法拍卖变现了，在交付过程中，房屋的清场腾退也是法院执行的老大难问题。

上述三方面问题中，第一方面问题目前尤为重要且紧迫，下面笔者围绕共有不动产份额确定及优先购买权作进一步阐述。

三、共有不动产份额的确定及其程序

由于在按份共有不动产中，各共有人的份额已经确定了，故在执行程序中不存在按份共有不动产份额的确定或者分割问题。需要在执行程序中确定共有不动产的份额，指向的是共同共有不动产的分割，即为对共同共有的不动产份额的分割。从理论上看，共有物份额的确定，既产生物之权利的变动，属于处分行为之一种。在共有人对处分共有物无法达成一致意见时，就涉及到共有物的份额分割问题，因此，首先要解决分割请求权的归属问题，这里可能存在一个确权之诉，即谁可以成为确权之诉的原告，谁可以成为确权之诉的被告。其次，需要解决即共有人是否具有分割份额的请求权，依何种方式进行确定份额。是必须通过确权之诉，还是执行法院可以直接行使自由裁量权。

（一）关于分割份额的请求权

共有物分割份额请求权，是指各共有人以单方面的意思表示，请求其他共有人确定共有物各自份额的权利。《物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础关系丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”。关于共同共有财产，多数国家和地区的民法以及我国的传统民法均认为共同共有人不得请求分割，以保持共有关系。我国《物权法》对此有一定突破，规定共有人约定不得分割共有财产的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。没有约定或者约定不明确的，共同共有人原则上不得请求分割共有财产，只有在共有的基础丧失或有重大理由需要分割时才可以请求分割。据此，在执行过程，共同共有不动产的份额分割，即应属于重大理由，当事人可以提出分割份额的请求权。

（二）关于分割份额的确权之诉中原告与被告的地位问题

一般情况下，分割共有物份额的确权之诉中，原、被告应由各共有人来担任。因为此时，各共有人对共有物的份额存在纷争，共有物的利益之争只发生在各共有人之间，也不存在侵害第三人的问题。

但在执行程序中，分割共有物份额的确权之诉与一般情况下共有物分割份额的确权之诉存在很大差别，具体表现如下：

第一，纠纷起因不同，执行中的确权之诉是依债权人申请引发的执行法院的执行行为，而非共有人之间的权益纷争；

第二，案外人的利益关联不同，一般情况，案外人不是共有权人，对共有物不享有任何利益，但在执行程序中，债权人是申请执行人，虽非共有人，但对共有物具有执行的可得利益，被执行人对共有物的份额大小与其债权执行的实现直接相关；

第三，共有人之间的关系不一样，一般情况下的确权之诉，各共有人属于对立关系，针锋相对。但在执行程序中，各共有人可能为了规避申请执行人的执行，串通起来，一致对外，缩小被执行人的共有份额，最小化申请执行人的可得执行利益。

因此，在执行中引发的确权之诉，各共有人之间提起的确权之诉一般不予认可，原则上应由申请执行人作为单独一方当事人参加诉讼，以保障其执行可得利益的实现。实践中，确权之诉如何把握，法律没有明确规定，各地法院做法不一：第一种做法是以申请执行人代位被执行人作为原告，其他共有人作为被告形成确权之诉；第二种做法是由案外共有人作为原告，被执行人作为被告；第三种做法是被执行人作为原告，其他共有人作为被告，而申请执行人作为无独立请求权第三人，形成诉讼。关键分歧在于申请执行人的诉讼地位问题。对此，笔者认为，第二种做法中申请执行人未参与诉讼，有可能被执行人与案外共有人串通损害申请执行人利益，故不宜采用。由于民事案件一般来讲是民不举、官不纠，法院不会主动过问争端。而前述第二种做法和第三种做法中申请执行人均未处于原告地位，难以主动提起确权之诉，不利于纠纷的解决。因此，为防止被执行人拖延诉讼，确保申请执行人权益得到有效维护，法院的第一种做法比较妥当。同时，为维护案外共有人的合法权益，如果案外共有人作为原告，主动提起确权之诉，法院也应当支持，但在以被执行人作为被告的基础上，应将申请执行人列为无独立请求权第三人，即上述第三种做法。当然，申请执行人因为提起诉讼的相关费用，应由被执行人和其他共有人负担。

（三）份额分割方式的确定

《物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。可见，共有不动产共有人请求分割共有物的方式有两种，一为协议分割，一为裁判分割。分述如下：

第一，协议分割。协议分割有节省费用、和谐迅速的效益，故应优先适用。分割共有物，共有人之间能够协商的，按照协商确定分割方式。所谓协商，必须经共有人全体一致同意，即如果有共有人没有参与协商或者某一共有人不同意的，共有人之间就无法达成分割协议。需要明确定的是，即使分割协议达成，但共有人也没有取得分得部分的单独所有权，仅是取得要求履行分割协议的请求权，如果有的共有人不按分割协议履行义务的，其他共有人可以向人法院起诉，请求该共有人按照分割协议履行给付义务。一般情况下，共有物的份额由各共有人协商处理，但在执行程序中，共有不动产的份额协商，为保障申请执行人的可得执行利益，不仅要有各共有人参加，申请执行人也必须参加。即各共有人协商一致份额后，须取得申请执行人的认可，方为有效。

第二，裁判分割。这是共有人和申请执行人不能达成协议分割共有物的补救方法，即确权之诉。

在前述北京某机械公司诉重庆某工贸公司、方某、付某买卖合同纠纷执行案中，各方协商不成，而由申请执行人北京某机械公司代位方某作为原告，以方某之女作为被告，提起确权之诉，确定方某、方某之女各占有50%的份额，法院最终执行完毕该房产。

四、实现优先购买权的程序与实体问题

对于共有不动产在强制执行程序中的优先购买问题，国外的立法例中存在肯定与否定两种观点。持否定观点如《德国民法典》第512条（强制执行和破产时的排除）规定，“以强制执行的方法或由破产管理人进行出卖的，排除先买权”，不承认在强制执行中有先买权的存在。持肯定观点如我国的澳门地区的《澳门民事诉讼法典》第787条（对优先权人之通知）规定，执行机构在转让财产时，须通知享有优先权人财产转让的时间、地点等；如未通知的，则产生《民法典》就私人出卖财产时未作通知或未预先告知优先权人规定的后果。

对其他共有人是否对共有不动产享有优先购买权问题，在我国实务中存在一定争议，我国现行法律对此未作明确。但民法通则第78条第3款规定，“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第92条也规定，“共同共有财产分割时，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”。

从上述规定可知，在强制执行程序中对其他共有人享有的优先购买权也应予以保护。因为强制执行的拍卖，其程序虽与普通买卖不同，但也是买卖的一种，自应遵守民法通则等法律关于优先购买权保护的规定。执行实践中，持肯定观点者居多数。

具体优先购买权的程序把握时，法院在执行中应注意如下四点：一是执行法院在拍卖该共有不动产前，应做到提前通知其他共有人，并限其在一合理期限内表示是否愿优先购买；二是执行法院发现对其他共有人无法通知的，应作出公告通知，并在适当的场合张贴该公告通知；三是其他共有人接到通知后，逾期未表示的或经公告通知后其他共有人仍不到场的，视为对其享有的优先购买权放弃，不影响本次拍卖；四是其他共有人欲行使优先购买权的，可在拍卖日到场，在拍定时主张以同一价格优先购买；五是顺序相同的多个优先购买权人同时以最高应价表示买受的，以抽签方式决定买受人。

对于执行法院应予通知其他共有人行使优先购买权而未通知，拍卖效力如何？实践中不无争议。有的主张，因其未保护他共有人的优先购买权而应宣布该拍卖行为无效。笔者以为，强制拍卖作为执行法院的一执行行为，具有公法性质和公信力（该公信力应强于一般公信力），竞买人取得该拍卖标的属原始取得。因而，执行法院在强制执行中虽未通知其他共有人行使优先购买权，也不能影响竞买人取得该拍卖标的所有权。

五、解决共有不动产执行问题的对策和建议

通过调查，笔者对上述问题进行了梳理和分析，结合执行工作实际，就共有不动产的执行提出了如下对策：

（一）在法院内部，加强法院执行机构与审判机构的工作衔接。执行中的确权之诉需与审判庭相互对接，协调执法。在具体执行工作中，明确其他共有人对共有不动产的执行具有协助执行义务，法院可以在其不配合依法采取强制措施，确保案件的顺利执行。

（二）在法院外部，加强执行法院与不动产管理部门的衔接，联动执法，一方面完善不动产共有的约定和登记，另一方面共有不动产的登记与法院的查询、查封相衔接，确保申请执行人权益的实现。

（三）完善共有不动产执行的立法规范。应当看到，我国对涉共有不动产执行的法律规定不完备，执法上也不甚统一，这是影响共有不动产执行的关键所在。因此需要从立法上加以完善，建议在我国制定《强制执行法》或者相关立法中，明确共有不动产的执行程序，详细规定共有不动产执行的立案标准、共有不动产的份额确定、优先购买权、拍卖、变现等程序。具体立法建议有如下四点：

1．对于被执行人名下的房产，其配偶等相关权利人有权主张共有权，相关权利人对不动产的权利及其份额由申请执行人、被执行人、其他共有人协商确定，如协商不成，共有不动产的执行应予中止，而由申请执行人代位被执行人作为一方当事人，由享有共有权的相关权利人作为对方当事人，提起确权之诉，待确权之诉结果确定后，申请执行人可以申请恢复执行，法院应以确权之诉的结果为依据，继续执行。

2．对于被执行人配偶名下的房产，申请执行人可以代位被执行人主张共有权。被执行人对不动产的权利及其份额由申请执行人、被执行人、其他共有人协商确定，如协商不成，共有不动产的执行应予中止，而由申请执行人代位被执行人作为一方当事人，由享有共有权的相关权利人作为对方当事人，提起确权之诉，待确权之诉结果确定后，申请执行人可以申请恢复执行，法院应以确权之诉的结果为依据，继续执行。

对于登记在配偶以外其他案外人名下，但有证据证明被执行人享有共有权的不动产，其确权之诉参照前款规定。

3．共有不动产的执行及于不动产的全部，其他共有人不得以其对不动产享有共有权或者份额大小抗拒执行。

4．在共有不动产的份额确定后，法院对该不动产整体进行评估拍卖，在同等条件下，其他共有人对该不动产享有优先购买的权利。